物流地产不是新话题，但却是一种新趋势。 较高的出租率和稳定的租金，且投资回报率也高于其他商业地产资产，令仓储物流地产逐渐成为一门好生意，其火热景象在北京、上海、苏州、无锡等一二线核心城市群持续出现。 上海在这一领域发力尤为明显。世邦魏理仕数据显示，今年上半年上海仓储物流市场共有7个新项目入市，累计供应达78.7万平方米，创下历史新高。 不仅如此，今年上半年净吸纳量共计31.4万平方米，达到7年内历史最高水平，三方物流和电商的新兴增长点持续为上海市场带来新租需求。 另据仲量联行数据，今年第二季度入市的两个竣工项目，总建筑面积超过42万平方米，也使得二季度的新增供应甚至超过了2022年全年水平。其中，易商青浦雨润项目的新入市，为青浦子市场新增了34.6万平方米的高标物流仓储空间。 大量新增供应后，也导致上海物流地产的租赁活动在经历了一季度的短暂复苏后出现放缓，净吸纳量录得仅1.5万平方米。 仲量联行中国区产业及物流服务部资深董事黄晖表示，大部分租户采取维持现状的租赁策略，对于新的扩张尤其谨慎，但他们同时也在积极地评估自己现有的租赁状态并密切关注市场的走向。 虽然第二季度上海物流地产的租赁需求整体放缓，但仍有部分第三方物流企业的扩租现象。比如，一家本地第三方物流公司在青浦子市场租赁了9千平方米的面积。 从整个上半年的需求结构来看，依然是三方物流持续主导需求首位，占比达到63%。 据世邦魏理仕报告，化工、鞋服箱包行业的头部企业重视核心区域的供应链布局，年内录得大面积成交。电商需求也有所回暖，即时零售的高时效性与品类多元性迎合了消费者的需求，成为现阶段电商平台的重点布局方向，录得头部电商企业在枢纽门户青浦的积极布局。 与此同时，消费市场显现复苏态势，录得食品饮料类在松江干仓和冷库的新租。制造业方面，则属医药类活跃度有所提升。 分区域来看，由于新增供应的集中入市，导致个别子市场如金山和青浦的空置率上升明显。不过，租户仍然重视核心区位的布局，浦东机场、闵行、宝山等多数子市场保持10%以下的低位水平。 世邦魏理仕数据显示，上半年上海物流地产的整体空置率累计上行5.1个百分点至14.4%。据仲量联行统计，在二季度较大新增供应的影响下，非保税物流地产整体空置率上升至13.8%。 租金方面，上海租金报价上半年累计上涨0.5%，报49.7元/月/平方米。 “不同子市场的租金表现持续分化。”仲量联行方面表示，较为稳定和成熟的子市场的租金保持增长，但在新增供应集中的子市场，租金表现则相对疲软。 今年二季度整体租金保持上涨，但涨幅进一步放缓。“二季度上海物流地产整体租金环比小幅上涨0.2%，达到1.58元每平方米每天。” 即便是供应大幅增加，上海物流市场依然可观。 世邦魏理仕中国区产业地产负责人孙洁表示，上半年短期的集中供应并不会影响仓储物流市场长期的稳健发展，上海雄厚的制造基础和多元化消费产业发展将带动需求端保持活跃。 “伴随着新能源汽车产业集群的加速集聚和迅猛发展，以及工业品行业的转型升级，高端制造对于产业链供应链降本增效的要求提高，相关企业将会更加重视仓储环节与制造的适配性，仓库区位选择尤为重要。” 此外，内生消费力作为上海核心经济动能，将会持续吸引电商进行新模式的探索和推动零售行业需求的扩张。预期市场进入存量去化快速通道，空置率将进一步下探，租金将会呈现稳中有升的态势。 今年下半年新增供应还将继续处于高位。据仲量联行统计，年内还有5个新项目完工入市，总建筑面积达43.6万平方米。因此，受年内剩余新增和近期竣工项目的影响，以青浦、金山和松江等为例的子市场空置率和租金预计还会承压。 长期看好这一赛道，各物流地产商拓展的步伐还在加快，要抢先占领优质市场。以ESR为例，近期对外宣布在中国西南部广西南宁建成首个电商物流园，总建筑面积98402.56平方米，包括单层和双层仓库。 对此，ESR联合创始人兼联席首席执行官沈晋初表示，中国电子商务和数字化转型的反弹推动了电商物流需求的产生，也是ESR新经济在中国发展加速的基础。

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